도시재생 (또는 도시재개발)

타이베이 도시재생 완벽 가이드: 과정 분석, 세금 혜택, 그리고 회계사의 역할

도시재개발(이하 "도시재개발")은 긴 마라톤과 같습니다. 본 글에서는 타이베이시 도시재개발의 표준 운영 절차를 분석하고, 회계사, 변호사, 토지관리 전문가가 중요한 순간에 여러분의 이익을 어떻게 보호할 수 있는지 심층적으로 살펴보겠습니다. 또한, 정부가 제공하는 다양한 세제 혜택을 자세히 소개하여 자산 가치 상승을 추구하면서 세금을 현명하게 절감할 수 있도록 도와드립니다.

제1부: 도시 재생에 대한 관점 – 오래된 건물을 되살리는 세 가지 방법

도시재생은 단순히 철거와 재건축만을 의미하는 것이 아니라, 도시 기능의 종합적인 향상을 의미합니다. 도시재생법에 따르면, 도시재생은 처리 정도에 따라 크게 세 가지 유형으로 나뉩니다. 타이베이시의 경우, 많은 노후 건물들이 개보수 시기가 도래했거나 지가가 높기 때문에 가장 일반적인 모델은 '재건축'입니다.

1. 도시 재생을 위한 세 가지 접근법

2. 누가 이 일을 주도할 것인가? (실행 주체)

• 정부 주도형: 정부 기관이 직접 시행하거나 비정부 기구에 위탁하여 시행합니다.
• 개인 맞춤형 서비스 (가장 일반적):
  • 도시재개발기관: 일반적으로 자본과 기술력에서 우위를 점하고 있는 건설회사(개발업체)를 지칭합니다.
  • 도시재개발협회: 주민(토지 및 건물 소유주)들이 주도하고 조직하며, "자신이 소유한 땅에 스스로 건설한다"는 개념과 유사하게 높은 수준의 자율성을 가지고 있습니다.

제2부: 도시 재생의 9가지 과정과 '전문가 삼각관계' 간의 업무 분담

도시 재개발 사업은 매우 다양한 측면을 포함하며, 단 하나의 전문가가 모든 세부 사항을 담당할 수는 없습니다. 성공적인 도시 재개발 사업은 일반적으로 세 명의 전문가, 즉 자금 및 회계를 관리하는 회계사, 법률 및 계약을 관리하는 변호사, 그리고 토지 및 건물을 관리하는 토지 관리 전문가 간의 긴밀한 협력이 필요합니다.

정부의 표준 운영 절차에 따라 각 단계별 전문가의 역할은 다음과 같습니다.

제3부: 자금은 어디서 나오는가? "부담 분담"과 회계사 자격 요건 이해하기

도시 재개발 사업은 수억 달러, 심지어 수십억 달러에 달하는 막대한 비용이 소요될 수 있습니다. 자금은 어떻게 마련할까요? 비용은 어떻게 분담할까요? 이는 모든 토지 소유주들이 가장 우려하는 문제입니다. 가장 일반적인 **"지분 전환"** 모델에서는 토지 소유주가 주택 건설 비용을 현금으로 부담할 필요가 없습니다. 대신, "할인 지급" 방식을 사용합니다. 즉, 토지의 일부와 미래 주택을 건설업체(시공 회사)에 할당하여 건설 비용을 상쇄하는 것입니다. 이러한 비용 분담을 "책임 분담"이라고 합니다.

1. 공동 경비에는 어떤 비용들이 포함되나요?

사업 시행자는 모든 비용을 합산하고, 이 금액이 모든 토지 소유주가 분담해야 할 금액이 됩니다.

• 프로젝트 비용에는 철거 비용, 신축 비용(건설, 설계 및 감독 포함) 및 공공 시설 개발 비용이 포함됩니다.
• 권리 전환과 관련된 비용에는 감정평가비, 측량비, 설계비, 철거 보상금, 지적 통합비 등의 전문 서비스 비용이 포함됩니다.
• 대출 이자: 사업 시행자가 사업 수행을 위해 제공한 자금에 발생하는 이자.
• 관리비: 인적 자원 및 관리비, 판매비, 위험 관리 수수료(신탁 수수료 및 갱신 약정 수수료 포함) 등
• 세금: 사업세, 인지세 및 기타 필요한 세금과 수수료.

2. 회계사는 어떻게 토지 소유자의 권리와 이익을 보호할 수 있을까요? (금융 비자)

프로젝트가 승인되면 앞서 언급한 비용의 대부분은 "추정치"입니다. 주택이 건설되고 프로젝트가 완료되면 "최종 정산"이 이루어져야 합니다. 시행자가 비용을 부풀려 토지 소유자의 정당한 몫을 줄이는 것을 방지하기 위해 법은 다음과 같이 규정합니다.

도시재개발사업 완료 후 6개월 이내에 사업자는 회계사가 인증한 재무보고서를 관할 당국에 제출하여 검토를 받아야 합니다.

이 비자는 일반적인 기업 재무제표 비자와는 다릅니다. 이는 도시 재개발 비용을 구체적으로 다루기 위해 마련된 **"합의 절차"**입니다. 당사는 다음과 같은 엄격한 심사를 진행할 것입니다.

1. 사업 일관성 검증: 사업 시행자가 보고한 모든 비용이 당시 정부가 "승인"한 계획 범위 내에 있는지 엄격하게 확인합니다. 허위 사실을 근거로 추가 비용을 발생시키는 것을 방지합니다.
2. 증빙 서류의 진위 여부를 확인하십시오: 청구서, 계약서, 송금 전표 등을 무작위로 확인하여 금액이 일치하는지 확인하고, 부풀려진 비용을 방지하십시오.
3. 비용 발생 기간을 확인하십시오: 불필요한 비용이 포함되는 것을 방지하기 위해 해당 비용이 프로젝트 실행 기간 중에 발생했는지 확인하십시오.

회계사가 작성한 독립적인 감사 보고서는 비용 정산의 투명성을 보장하고 모든 참여자의 권리를 보호할 수 있습니다.

제4부: 도시재생의 귀중한 이점 – 세금 인센티브에 대한 종합 분석

정부는 도시 재개발에 대한 시민 참여를 장려하기 위해 매우 파격적인 세금 감면 혜택을 제공해 왔습니다. 이러한 혜택은 보유 기간, 양도 단계 및 거래 단계 전반에 걸쳐 적용됩니다. 다음은 가장 중요한 세금 범주(주로 "소유권 이전" 및 일부 "공동 건설 계약"에 적용됨)에 대한 자세한 내용입니다.

1. 재산세 및 토지 가치세 (보유 기간 동안)

이는 도시 재개발 기간 동안 및 그 이후에 주택 소유자에게 가장 직접적이고 눈에 띄는 세금 혜택입니다.

2. 토지 부가가치세 (양도 단계)

이는 도시 재개발 사업 중 가장 파격적인 세금 절감 효과를 가져오는 프로젝트이며, "권력 변혁" 모델을 위한 가장 큰 인센티브 중 하나이기도 합니다.

[전문가 안내] 소유권 변경을 통해 새로운 부동산을 취득하는 경우, 향후 해당 부동산을 처음 매도할 때 토지 가치 상승세 계산 기준 시점(최초 토지 가격)을 기존 부동산의 최초 취득일로 유지할 수 있습니다. 이는 장기 토지 소유자에게 상당한 세금 절감 효과를 가져다 줍니다.

3. 부동산 취득세 (부동산 소유권 취득 단계)

부동산 양도세는 주택 소유권이 이전될 때(매매 또는 증여 등을 통해) 발생하며, 도시 재개발 사업의 경우에는 이에 상응하는 감면이나 면제가 있습니다.

4. 사업소득세 (법인 대상)

주식회사 형태의 도시재생사업체는 관할 당국이 도시재생 필요지역으로 지정하거나 변경한 지역에서 실시한 도시재생사업 총 지출액의 최대 20%까지 세액공제를 받을 수 있습니다. 당해 연도 세액공제액이 부족할 경우, 남은 세액공제액은 다음 4년까지 이월할 수 있습니다. 매년 공제 가능한 총액은 해당 연도 법인세 납부액의 50%를 초과할 수 없습니다. 다만, 마지막 연도의 세액공제에는 이 한도가 적용되지 않습니다.

제12조에 따라 관할 당국 또는 기타 권한 있는 기관이 도시재생사업을 시행하고, 주식회사가 해당 사업에 자금을 제공하고 사업 시행을 지원하도록 공개적으로 요청받았으며, 도시재생사업 계획 또는 권리 전환 계획에 사업 시행 지원의 책임 분담 및 내용이 명시되어 있는 경우, 해당 회사의 도시재생사업 시행 관련 비용은 앞서 언급한 투자 공제 규정의 적용을 받을 수 있습니다.

(도시재개발규정 제70조)

결론: 전문성을 자산 성장의 원동력으로 삼으십시오.

도시재개발은 복잡하고 장기적인 프로젝트입니다. 이는 주거 안전과 관련된 문제일 뿐만 아니라 자산 가치를 두 배로 늘릴 수 있는 중요한 기회이기도 합니다. 정보 비대칭적인 환경에서 할당된 면적이 합리적인지 어떻게 확인할 수 있을까요? 개발업체의 비용이 부풀려지지 않았는지 어떻게 검증할 수 있을까요? 정부의 모든 세제 혜택을 어떻게 최대한 활용할 수 있을까요? 이 모든 질문에 답하려면 전문적인 지식과 경험이 필요합니다.

신뢰받는 회계법인으로서, 저희는 법적으로 요구되는 비자 서비스뿐만 아니라 도시 재개발 사업 전반에 걸쳐 고객 여러분의 재정 자문 역할을 다하고자 노력합니다. 변호사 및 토지 측량사와의 다학제적 협력을 통해 복잡한 수치와 계약서를 분석하여, 도시 재개발 사업 전체가 재정적으로 건전하고 투명하며 합법적으로 진행될 수 있도록 보장합니다.

복잡한 절차 속에서 당신의 권리를 놓치지 마세요. 타이베이시 도시재개발에 대해 궁금한 점이 있거나 전문적인 재정 및 세무 상담이 필요하시면 언제든지 연락 주세요. 낡은 집을 새롭게 단장하는 당신의 꿈을 실현할 수 있도록 도와드리겠습니다.

저자: 황쩌한, 공인회계사 | 공인회계사 등록번호: 전국공상연합회 제1060420호 | 타이베이회계사협회 회원번호: 01615

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