都市再開発（または都市再開発）

台北の都市再開発完全ガイド：プロセス分析、税制優遇措置、会計士の役割

都市再開発（以下、「都市再開発」）は、まさに長丁場です。この記事では、台北市における都市再開発の標準的な手順を解説し、会計士、弁護士、土地管理の専門家が、重要な局面でどのようにお客様の利益を守ることができるかを詳細に分析します。同時に、政府が提供する包括的な税制優遇措置についても詳しく説明します。これにより、資産価値の向上を図りながら、節税効果を賢く享受できるようになります。

パート1：都市再生の視点 ― 古い建物を再生する3つの道

都市再生とは、単に建物を解体して建て替えるのではなく、都市機能を総合的に向上させることです。都市再生法によると、都市再生は処理の程度によって主に3つの種類に分けられます。台北市では、多くの古い建物が改修の必要年数に達していたり、地価が高騰していたりするため、「建て替え」が最も一般的なモデルとなっています。

1. 都市再生への3つのアプローチ

2. 誰がこれを推進するのか？（実施主体）

• 政府主導：政府機関自らが実施するか、非政府組織に委託して実施されます。
• プライベートハンドリング（最も一般的）:
  • 都市再開発会社：通常は資本と技術に優位性のある建設会社（開発業者）を指します。
  • 都市再開発協会：住民（土地および法的建物所有者）が主導して組織化されており、「自ら所有する土地に自ら建てる」というコンセプトに似た高度な自治権を持っています。

第2部：都市再生の9つのプロセスと「専門家トライアングル」における分業

都市再開発プロジェクトは多岐にわたる側面を包含しており、単一の専門家だけで全てを網羅することはできません。都市再開発プロジェクトを成功させるには、通常、会計士（資金と会計を管理する）、弁護士（法律と契約を管理する）、土地管理専門家（土地と建物を管理する）という3つの専門家の緊密な連携が必要です。

政府の標準的な運用手順に基づいて、各段階における専門家の役割を以下に説明します。

パート3：資金はどこから来るのか？「負担分担」と会計士ビザを理解する

都市再開発は、数億ドル、あるいは数十億ドルもの費用がかかるプロジェクトです。資金をどのように調達するのか？費用をどのように分担するのか？これらは、すべての土地所有者が最も懸念する問題です。最も一般的な**「エクイティコンバージョン」**モデルでは、土地所有者は住宅建設のために現金を拠出する必要はありません。代わりに、「割引支払い」方式、つまり、土地と将来の住宅の一部を建設実施者（建設会社）に割り当て、建設費用を相殺する方式が採用されます。この費用は「共同責任」と呼ばれます。

1. 共益費にはどのような費用が含まれますか？

実施者はすべてのコストを合計します。これがすべての土地所有者が負担する必要がある金額です。

• 事業費には、解体費、新築費（施工、設計、監理を含む）、公共施設整備費などが含まれます。
• 権利変換に係る費用には、評価料、測量料、企画設計料、解体補償料、地籍整理料などの専門サービス費用が含まれます。
• ローン利息: プロジェクトの実施者が前払いした資金に対して発生する利息。
• 管理費：人件費、管理費、販売費、リスク管理費（信託報酬、更新約定手数料を含む）等
• 税金: 事業税、印紙税、その他の必要な税金および手数料。

2. 会計士はどのようにして土地所有者の権利と利益を守ることができるのでしょうか？（金融ビザ）

プロジェクトが承認された時点では、前述の費用のほとんどは「見積額」です。住宅が建設され、プロジェクトが完了すると、「最終決済」を行う必要があります。実施者が費用を水増しし、土地所有者の正当な権利を希薄化することを防ぐため、法律では次のように規定されています。

都市再開発事業の完了後6か月以内に、実施者は会計士が認証した財務報告書を所轄官庁に提出し、審査を受けなければならない。

このビザは、一般的な企業の財務諸表ビザとは異なり、都市再開発費用に対処するために特別に設計された**「合意手続き」**です。以下の厳格な審査を実施します。

1. プロジェクトの整合性を検証：実施者が報告した費用が、当時政府によって「承認」された計画の範囲内にあるかどうかを厳密に検証します。虚偽の請求の発生を防止します。
2. 証拠書類の真正性を検証する: 請求書、契約書、送金伝票をランダムにチェックし、金額が一致しているかどうかを確認して、コストの過大な増加を防止します。
3. 費用の発生期間を確認する: 関係のない費用が計上されないように、費用がプロジェクト実行期間中に発生したか確認します。

会計士による独立した監査報告書は、費用精算の透明性を確保し、すべての参加者の権利を保護することができます。

第4部：都市再開発の計り知れないメリット - 税制優遇措置の包括的分析

都市再開発への市民参加を促進するため、政府は非常に手厚い税制優遇措置を設けています。これらの優遇措置は、保有期間、譲渡段階、そして取引段階にまで及びます。以下は、最も重要な税制上の区分（主に「所有権移転」および一部の「共同建設契約」に適用される）の詳細です。

1. 固定資産税および地価税（保有期間中）

これは、都市再開発中および再開発後に住宅所有者にとって最も直接的かつ顕著な税制上のメリットとなります。

2. 土地付加価値税（譲渡段階）

これは都市再開発における最も爆発的な節税プロジェクトであり、「電力転換」モデルにとって最大のインセンティブの一つでもある。

【専門家からのお知らせ】名義変更により新たな不動産を取得した場合、将来初めて売却する際の土地増価税の計算基準（当初の土地価格）は、以前の不動産の取得日をそのまま適用できます。これは、長期保有の土地所有者にとって大きな節税メリットとなります。

3. 財産証書税（財産権の取得段階）

譲渡税は、住宅の所有権が移転（売却や贈与など）した場合に発生し、都市再開発の場合はそれに応じた減額または免除があります。

4. 事業所得税（法人の場合）

株式会社である都市再開発事業体は、主務官庁が都市再開発を必要とする地域として指定または変更した地域における都市再開発事業に係る総支出額の20%を控除することができる。当該控除額は、当該年度において控除額が不足する場合、翌年度以降4年間に繰り越すことができる。各年度の控除額の合計は、当該年度の法人税額の50%を超えてはならない。ただし、この上限は最終年度の控除額には適用されない。

第12条の規定により主務官庁又はその他の権限を有する機関が都市再開発事業を実施する場合において、株式会社が当該都市再開発事業の資金提供及び実施の協力を公募し、かつ、都市再開発事業計画又は権利変換計画においてその分担及び都市再開発事業の実施の協力の内容が明記されているときは、当該株式会社が都市再開発事業を実施するに当たって要した費用は、前述の投資控除規定の適用を受けることができる。

（都市再開発条例第70条）

結論: 専門知識を資産成長の原動力にしましょう。

都市再開発は複雑で長期的なプロジェクトです。住宅の安全性に関わるだけでなく、資産を倍増させる大きなチャンスでもあります。情報の非対称性という環境において、割り当てられた面積が適正であることをどのように確認すればよいのでしょうか？開発業者のコストが過大評価されていないことをどのように検証すればよいのでしょうか？政府のあらゆる税制優遇措置をどのように有効活用すればよいのでしょうか？これらはすべて、専門的な知識と経験を必要とします。

信頼できる会計事務所として、私たちは法的に必要なビザ関連サービスの提供にとどまらず、都市再開発のプロセス全体を通して、お客様の財務アドバイザーとして尽力いたします。弁護士や土地測量士との専門分野を超えた連携により、複雑な数値や契約書を分かりやすく解釈し、都市再開発プロセス全体が財務的に健全で、透明性が高く、合法的なものとなるよう尽力いたします。

複雑な手続きで権利を失わないように、ご安心ください。台北市の都市再開発についてご質問がある場合、または専門的な財務・税務プランニングが必要な場合は、お気軽にお問い合わせください。古民家を再生するというあなたの夢の実現をお手伝いいたします。

著者：黄澤漢、公認会計士｜公認会計士登録番号：全国工商連合会 第1060420号｜台北市会計士協会 会員番号：01615

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データソース: 関連法規制、公開情報、個人編集。

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