都市更新(都更)介紹及租稅優惠

台北市都市更新全攻略：流程解析、稅負優惠與會計師的角色

都市更新（以下簡稱都更）是一場漫長的馬拉松，本文將為您拆解台北市都更的標準作業流程，並深入剖析會計師、律師、地政士如何在關鍵時刻為您把關。同時，我們將詳細盤點政府提供的全方位稅負優惠，讓您在追求資產增值的同時，也能聰明節稅。

第一部：透視都市更新——老屋新生的三種路徑

都市更新不僅是拆除重建，而是對都市機能的全面升級。根據《都市更新條例》，都更依據處理程度的不同，主要分為三種方式。在台北市，由於許多老屋已達改建年限或具有高土地價值，最常見的模式為「重建」。

1. 都市更新的三種處理方式

2. 誰來推動？（實施主體）

• 政府主導：由政府機關自行實施，或委託民間機構辦理。
• 民間辦理（最常見）：
  • 都市更新事業機構：通常指建設公司（建商），擁有資金與技術優勢。
  • 都市更新會：由住戶（土地及合法建物所有權人）自行發起組織，具備高度自主性，類似「自地自建」的概念。

第二部：都市更新九大流程與「專家鐵三角」的分工

都更案涉及的層面極廣，單一專業無法涵蓋所有細節。一個成功的都更案，背後通常有「會計師（管錢與帳）」、「律師（管法與約）」、「地政士（管地與房）」三方專家的緊密合作。

以下依據政府標準作業流程，為您解析各階段的專家角色：

第三部：錢從哪裡來？看懂「共同負擔」與會計師簽證

都更是一項動輒數億甚至數十億的工程，資金如何籌措？費用如何分攤？這是所有地主最關心的議題。在最常見的**「權利變換」**模式中，地主不需要拿現金出來蓋房子，而是透過「折價抵付」的方式——即撥出部分土地和未來的房屋，來折抵給實施者（建商）作為興建成本。這筆成本，就稱為「共同負擔」。

1. 共同負擔包含哪些費用？

實施者會將所有成本加總，這就是全體地主需要共同分攤的金額：

• 工程費用：拆除費、新建工程費（含營造、設計、監造）、公共設施開闢費等。
• 權利變換費用：估價費、測量費、規劃設計費、拆遷補償費、地籍整理費等專業服務支出。
• 貸款利息：實施者先行代墊工程款所產生的資金利息。
• 管理費用：人事行政、銷售費用、風險管理費（含信託費、續建承諾費）等。
• 稅捐：營業稅、印花稅及其他必要稅規費。

2. 會計師如何為地主把關？（財務簽證）

在計畫核定時，上述費用大多是「預估值」。等到房子蓋好、專案結束時，必須進行「結算」。為了避免實施者浮報成本，稀釋地主應分回的權益，法律規定：

實施者於都市更新事業計畫完成後 6 個月內，應檢具經「會計師簽證」之財務報告，送請主管機關備查。

這裡的簽證不同於一般公司的財報簽證，而是針對都更成本進行的**「協議程序」**。我們會執行以下嚴格查核：

1. 核對項目一致性：嚴格檢查實施者列報的費用，是否都在當初政府「核定」的計畫範圍內？防止巧立名目。
2. 抽查憑證真實性：隨機抽查發票、合約、匯款單，確認金額是否相符？防止虛灌成本。
3. 確認發生期間：確認費用是否發生在專案執行期間內？防止將無關的開銷混入。

透過會計師的獨立查核報告，能確保成本結算的透明度，保障所有參與者的權益。

第四部：都市更新的超值紅利——稅負優惠全解析

政府為了鼓勵民眾參與都更，提供了非常優渥的稅負減免。這些優惠橫跨持有期間、移轉階段及交易階段。以下針對最關鍵的稅目進行詳細說明（主要適用於「權利變換」及部分「協議合建」）：

1. 房屋稅 & 地價稅（持有階段）

這是在都更期間及完工後，屋主最直接有感的稅負優惠。

2. 土地增值稅（移轉階段）

這是都更中最具爆發力的節稅項目，也是「權利變換」模式最大的誘因之一。

【專家提醒】 若您透過權利變換取得新房地，未來第一次出售時，土增稅的計算起點（原地價）可以維持在舊屋的原取得日，這對長期持有的地主來說，是極大的節稅優勢。

3. 契稅（取得產權階段）

契稅發生在房屋所有權移轉時（如買賣、贈與），都更案中也有相應減免。

4. 營利事業所得稅（針對公司法人）

實施者為股份有限公司組織之都市更新事業機構，投資於經主管機關劃定或變更為應實施都市更新地區之都市更新事業支出，得於支出總額20%範圍內，抵減其都市更新事業計畫完成年度應納營利事業所得稅額，當年度不足抵減時，得在以後4年度抵減之。其每1年度得抵減總額，以不超過該公司當年度應納營利事業所得稅額50%為限。但最後年度抵減金額，不在此限。

都市更新事業依第12條規定由主管機關或經同意之其他機關（構）自行實施，經公開徵求股份有限公司提供資金並協助實施都市更新事業，於都市更新事業計畫或權利變換計畫載明權責分工及協助實施都市更新事業內容者，該公司實施都市更新事業之支出得準用前項投資抵減之規定。

（都市更新條例第70條）

結語：讓專業成為您資產增值的推手

都市更新是一項複雜且長期的工程，它不僅關乎居住安全，更是您資產翻倍的重要契機。在資訊不對稱的環境下，如何確保分回的坪數合理？如何確認建商的成本沒有浮報？如何善用政府的每一項稅負優惠？這些都需要專業的知識與經驗。

作為您值得信賴的會計師事務所，我們不僅提供法定的簽證服務，更致力於成為您都更路上的財務顧問。透過我們與律師、地政士的跨領域合作，我們能為您解讀複雜的數字與合約，確保整個都更過程在財務上穩健、透明且合法。

別讓您的權益在複雜的流程中流失。如果您對台北市的都市更新有任何疑問，或需要專業的財務、稅務規劃，歡迎隨時聯繫我們，讓我們助您一臂之力，實現老屋新生的夢想。

撰文者：黃則翰會計師｜註冊會計師執業登記文號：全聯會ㄧ字第1060420號｜臺北市記帳士公會會籍編號：01615

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資料來源：相關法令、公開資訊及個人整理

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