都市更新(都更)介紹及租稅優惠

台北市都市更新全攻略：流程解析、税负优惠与会计师的角色

都市更新（以下简称都更）是一场漫长的马拉松，本文将为您拆解台北市都更的标准作业流程，并深入剖析会计师、律师、地政士如何在关键时刻为您把关。同时，我们将详细盘点政府提供的全方位税负优惠，让您在追求资产增值的同时，也能聪明节税。

第一部：透视都市更新——老屋新生的三种路径

都市更新不仅是拆除重建，而是对都市机能的全面升级。根据《都市更新条例》，都更依据处理程度的不同，主要分为三种方式。在台北市，由于许多老屋已达改建年限或具有高土地价值，最常见的模式为「重建」。

1. 都市更新的三种处理方式

2. 谁来推动？ （实施主体）

• 政府主导：由政府机关自行实施，或委托民间机构办理。
• 民间办理（最常见）：
  • 都市更新事业机构：通常指建设公司（建商），拥有资金与技术优势。
  • 都市更新会：由住户（土地及合法建物所有权人）自行发起组织，具备高度自主性，类似「自地自建」的概念。

第二部：都市更新九大流程与「专家铁三角」的分工

都更案涉及的层面极广，单一专业无法涵盖所有细节。一个成功的都更案，背后通常有「会计师（管钱与帐）」、「律师（管法与约）」、「地政士（管地与房）」三方专家的紧密合作。

以下依据政府标准作业流程，为您解析各阶段的专家角色：

第三部：钱从哪里来？看懂「共同负担」与会计师签证

都更是一项动辄数亿甚至数十亿的工程，资金如何筹措？费用如何分摊？这是所有地主最关心的议题。在最常见的**「权利变换」**模式中，地主不需要拿现金出来盖房子，而是透过「折价抵付」的方式——即拨出部分土地和未来的房屋，来折抵给实施者（建商）作为兴建成本。这笔成本，就称为「共同负担」。

1. 共同负担包含哪些费用？

实施者会将所有成本加总，这就是全体地主需要共同分摊的金额：

• 工程费用：拆除费、新建工程费（含营造、设计、监造）、公共设施开辟费等。
• 权利变换费用：估价费、测量费、规划设计费、拆迁补偿费、地籍整理费等专业服务支出。
• 贷款利息：实施者先行代垫工程款所产生的资金利息。
• 管理费用：人事行政、销售费用、风险管理费（含信托费、续建承诺费）等。
• 税捐：营业税、印花税及其他必要税规费。

2. 会计师如何为地主把关？ （财务签证）

在计画核定时，上述费用大多是「预估值」。等到房子盖好、专案结束时，必须进行「结算」。为了避免实施者浮报成本，稀释地主应分回的权益，法律规定：

实施者于都市更新事业计画完成后6 个月内，应检具经「会计师签证」之财务报告，送请主管机关备查。

这里的签证不同于一般公司的财报签证，而是针对都更成本进行的**「协议程序」**。我们会执行以下严格查核：

1. 核对项目一致性：严格检查实施者列报的费用，是否都在当初政府「核定」的计画范围内？防止巧立名目。
2. 抽查凭证真实性：随机抽查发票、合约、汇款单，确认金额是否相符？防止虚灌成本。
3. 确认发生期间：确认费用是否发生在专案执行期间内？防止将无关的开销混入。

透过会计师的独立查核报告，能确保成本结算的透明度，保障所有参与者的权益。

第四部：都市更新的超值红利——税负优惠全解析

政府为了鼓励民众参与都更，提供了非常优渥的税负减免。这些优惠横跨持有期间、移转阶段及交易阶段。以下针对最关键的税目进行详细说明（主要适用于「权利变换」及部分「协议合建」）：

1. 房屋税& 地价税（持有阶段）

这是在都更期间及完工后，屋主最直接有感的税负优惠。

2. 土地增值税（移转阶段）

这是都更中最具爆发力的节税项目，也是「权利变换」模式最大的诱因之一。

【专家提醒】 若您透过权利变换取得新房地，未来第一次出售时，土增税的计算起点（原地价）可以维持在旧屋的原取得日，这对长期持有的地主来说，是极大的节税优势。

3. 契税（取得产权阶段）

契税发生在房屋所有权移转时（如买卖、赠与），都更案中也有相应减免。

4. 营利事业所得税（针对公司法人）

实施者为股份有限公司组织之都市更新事业机构，投资于经主管机关划定或变更为应实施都市更新地区之都市更新事业支出，得于支出总额20%范围内，抵减其都市更新事业计画完成年度应纳营利事业所得税额，当年度不足抵减时，得在以后4年度抵减之。其每1年度得抵减总额，以不超过该公司当年度应纳营利事业所得税额50%为限。但最后年度抵减金额，不在此限。

都市更新事业依第12条规定由主管机关或经同意之其他机关（构）自行实施，经公开征求股份有限公司提供资金并协助实施都市更新事业，于都市更新事业计画或权利变换计画载明权责分工及协助实施都市更新事业内容者，该公司实施都市更新事业之支出得准用前项投资抵减之规定。

（都市更新条例第70条）

结语：让专业成为您资产增值的推手

都市更新是一项复杂且长期的工程，它不仅关乎居住安全，更是您资产翻倍的重要契机。在资讯不对称的环境下，如何确保分回的坪数合理？如何确认建商的成本没有浮报？如何善用政府的每一项税负优惠？这些都需要专业的知识与经验。

作为您值得信赖的会计师事务所，我们不仅提供法定的签证服务，更致力于成为您都更路上的财务顾问。透过我们与律师、地政士的跨领域合作，我们能为您解读复杂的数字与合约，确保整个都更过程在财务上稳健、透明且合法。

别让您的权益在复杂的流程中流失。如果您对台北市的都市更新有任何疑问，或需要专业的财务、税务规划，欢迎随时联系我们，让我们助您一臂之力，实现老屋新生的梦想。

撰文者：黄则翰会计师｜注册会计师执业登记文号：全联会ㄧ字第1060420号｜台北市记帐士公会会籍编号：01615

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资料来源：相关法令、公开资讯及个人整理

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